상업용 부동산 위기, 부실 은행 알아보는 방법은?

Feb 21, 2024

주요은행 리스크 증가에 부실대출 액수가 대손충당금 추월

6개 은행, 최소 30일 연체 1달러당 충당금 90센트로 감소해

미국에서 상업용 부동산 시장의 위험이 제기되는 가운데 주요 은행들의 관련 부실 대출이 손실 충당금을 넘어선 것으로 나타났다고 파이낸셜타임스(FT)가 20일 보도했다.

연방예금보험공사(FDIC) 자료에 따르면 6개 미국 주요 은행의 평균 충당금은 최소 30일간 연체한 상업용 부동산 채무 1달러당 이전 1.60달러에서 90센트로 감소했다.

해당 6개 은행은 JP모건, 뱅크오브아메리카(BofA), 웰스파고, 씨티그룹, 골드만삭스, 모건스탠리다.

이런 충당금 축소는 지난해 발생한 것으로, 이 기간 이들 은행의 상업용 부동산 대출 연체는 93억달러(12조4천억원)로 거의 3배로 증가했다.

연방준비제도(Fed·연준) 금융감독 부문 부의장인 마이클 바는 지난 16일 은행권의 상업용 부동산 대출 관련 위험을 집중적으로 들여다보고 있다고 밝힌 바 있다.

범위를 넓혀 미국 은행 부문의 사무실과 쇼핑몰, 아파트 등과 관련된 연체 대출 규모는 지난해 243억달러(32조5천억원)에 달했다. 이는 전년도 112억달러(15조원)에서 배 이상 증가했다.

FDIC에 따르면 미국 은행들은 현재 상업용 부동산 대출 연체 1달러당 1.40달러의 충당금을 보유하고 있는데, 1년 전에는 2.20달러였다.

금융정보업체 뱅크레그데이터(BankRegData)의 빌 모어랜드는 업계 전반에 걸쳐 대출 손실과 관련한 기준이 완화돼야 한다며 “6개월 전에는 괜찮아 보였던 은행이 다음 분기에는 그다지 좋아 보이지 않을 것”이라고 말했다.

은행들은 준비가 돼 있다는 입장이다.

충당금은 1년 전에는 필요 이상으로 높았다며, 현재 연체가 증가하면서 줄어들고 있을 뿐이라는 것이다.

BofA의 브라이언 모이니핸 최고경영자(CEO)는 지난해 12월 가격 하락 건물과 관련된 상업용 부동산 부채가 50억달러(6조7000억원)라며 자사가 지난해 거의 300억달러(40조원)를 벌고 자산이 3조2000억달러(4276조원)인 점을 고려하면 아주 작은 수치라고 말했다.

그러나 BofA는 이번 달 FDIC 제출 서류에서 사무실, 아파트, 기타 비주거용 건물과 관련된 대출 연체액이 지난해 4분기에 21억달러(2조8천억원)로 50% 증가했다고 밝혔다.

미국의 상업용 부동산 문제가 앞으로 신용 위기를 촉발할 수 있다는 우려는 계속 이어지고 있다.

미국 모기지은행협회(MBA)의 집계를 보면 올해에만 약 9천290억달러(1천241조원)의 상업용 부동산 대출이 만기가 돌아온다. 대출자들은 훨씬 높은 금리로 다시 대출받거나 큰 손실을 감수하고 부동산을 매각할 수밖에 없다.

특히 상업용 부동산 시장의 최대 신용 공급원이 소규모 은행과 지역은행이라는 점이 경계심을 부추기고 있고, 이 은행들이 미결제 부채의 약 80%를 갖고 있다.

이달 초 지역은행인 뉴욕 커뮤니티 뱅크는 상업용 부동산 대출과 관련해 수억 달러의 손실 가능성을 공개한 후 증시에서 시가총액의 절반 이상을 잃고 시장 전반에 경고음을 울린 바 있다.

실리콘밸리은행 본사 입구 김태종 특파원 촬영