상업용 부동산 문제 ‘신용위기 촉발 우려’ 커져

Feb 20, 2024

BoA 설문조사 ‘시스템상 신용문제’ 응답 비율 11%→16%

올해 9천억 달러 이상 대출 만기…채무불이행 위험 높아

뉴욕 월가의 증권거래소
뉴욕 월가의 증권거래소 [AP 연합뉴스 자료사진. 재판매 및 DB 금지]

미국의 상업용 부동산 문제가 앞으로 신용위기를 촉발할 수 있다는 우려가 점차 커지는 것으로 조사됐다.

뱅크오브아메리카(BoA)가 글로벌 펀드매니저들을 상대로 2월 금융시장 리스크 설문조사를 한 결과, 상업용 부동산에 대해 ‘시스템상의 신용 문제’라는 응답이 16%로 나타났다고 폭스비즈니스 방송이 19일 보도했다.

이 응답률 순위는 고착화된 인플레이션과 지정학적 리스크에 이어 세 번째이긴 하지만 지난달 조사 때의 응답률 11%에 비해 크게 증가했다는 점이 문제다.

펀드 매니저들은 신용 문제가 발생할 가능성이 가장 높은 곳으로 상업용 부동산 시장을 꼽았다.

이외에도 헤지펀드나 사모펀드, 투자은행, 모기지 대출기관, 미국 기업 부채 등 규제를 받지 않는 비은행 금융기관 분야에서 문제 발생 소지가 있는 것으로 평가됐다.

미국에서는 내년 말까지 약 1조5000억 달러의 상업용 모기지 부채 만기가 돌아온다. 금리가 크게 올랐고 대출 조건이 더 엄격해진 데다 재택근무 등으로 부동산 가치는 떨어졌기 때문에 채무 불이행 위험이 높아졌다.

미국 모기지은행협회(MBA)에 따르면 올해에만 약 9290억 달러 상당의 상업용 부동산 대출이 만기 될 예정이다. 돈을 빌린 이들은 훨씬 높은 금리로 다시 대출을 받거나 큰 손실을 감수하고 부동산을 매각할 수밖에 없다.

약 20조 달러 규모의 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 신용 공급원이 소규모 은행과 지역은행이라는 점이 문제를 복잡하게 만든다. 이 은행들이 미결제 부채의 약 80%를 보유하고 있다.

지난해 실리콘밸리은행 붕괴 이후 지역은행은 금융권 격변의 진원지였다. 이런 혼란이 벌어지면 대출 기준은 대폭 강화되고 기업이나 가계는 대출받기가 어려워진다.

이달 초에도 뉴욕 커뮤니티 은행이 배당금을 삭감하고 오피스 및 아파트 관련 부동산 대출에서 예상치 못한 분기 손실이 발생했다고 밝히면서 이 문제가 다시 불거졌다. 이후 뉴욕 커뮤니티 은행 주가는 반토막 났다.